[김재권 변호사의 부동산 읽기] 허위로 공사도급관계 만들었다면 유치권 행사 안된다

길을 가다보면 건축하다가 중단된 건물의 외벽에 ‘유치권 행사 중’이라는 현수막이 걸린 장면을 종종 보게 된다.

건축공사와 관련해 유치권이란 ‘건축주로부터 공사를 도급받아 공사는 했는데 그 공사대금을 못 받은 공사업자(수급인)가 공사대금을 다 받을 때까지 해당 건물이나 토지를 점유할 수 있는 권리’다.

그런데 건축을 하는 건축주가 공사비나 세금을 절감하려고 편의상 아주 가까운 사람과 공사도급계약을 체결하는 등으로 허위 공사도급관계를 만들어 공사하는 경우가 적지 않다. 그러다가 공사 중 자금사정이 어려워 부도가 나면 그 공사업자로 하여금 진정한 공사업자인 것처럼 미지급 공사대금채권에 기해 유치권을 행사하게 해 입찰가격을 떨어뜨린 후 저가에 매수하거나 낙찰자에게 인수시켜 받아내려고 획책하는 것이다.

실제 건축주가 공사대금을 모두 지급했음에도 허위로 미지급한 것이 있다고 우기는 사례도 있다.

이처럼 공사도급관계의 형식을 띠더라도 실제 도급관계가 존재하지 않아 공사대금 자체가 존재하지 않는다고 보거나 존재한다 하더라도 유치권 행사는 신의칙에 위반해 위법하다고 보는 것이 판례의 태도인데, 몇 가지 판례를 살펴보자.

A씨가 중소기업 창업자금대출금으로 공장신축 공사자금을 조달하려고 형식상 B법인을 설립한 후 그 법인으로부터 자신이 공장신축공사를 도급받아 공사를 했다며 유치권을 행사한 사례에서 법원은 A씨 자신이 수급인이 아니라 건축주로서 직접 신축공사를 하였다고 봄이 상당하다는 이유로 유치권 행사를 인정하지 않았다.(대구고법 2007나6780 판결)

도급인들이 수급인이 대표이사로 있는 회사의 임원인 점 등 제반사정에 비추어 볼 때 유치권을 주장하는 수급인이 신축건물의 실질적인 소유자로 보일 뿐 신축공사를 도급받았다고 볼 수 없다는 판례도 있다. (광주고법 2006나7241 판결)

도급인 회사는 수급인 회사가 공동주택을 건축하는 과정에서 시공사가 건축주를 겸하게 되는 경우 파생되는 문제를 고려해 별도 법인으로 설립한 ‘페이퍼 컴퍼니’로 수급인 회사와 실질적 운영자가 동일하고, 공사과정에서 협력하는 등 기타 제반 사정에 비추어 도급인 회사와 형식상 별개의 법인인 점을 들어 수급인 회사가 유치권을 주장함은 신의칙에 반한다는 판례도 있다.(부산고법 2008나8614 판결)

이상 판례와 같이 유치권을 행사하는 공사업자와 건축주가 특별한 관계에 있으면 유치권이 인정되지 않으므로 인도명령신청이나 인도소송을 하여 인도집행을 하면 되고, 허위채권에 기한 유치권 행사는 경매방해죄에도 해당된다.

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